Je levnější hypotéka, nebo nájem? Nastal zlom, spočítali jsme to
Hypotéku na byt, nebo zůstat v pronájmu? Situace se za poslední dva roky změnila hlavně vlivem rostoucí úrokové sazby a zdražování cen bytů. Hypotéky tak už nejsou tak výhodné jako dříve.
To, co platilo pro realitní trh v roce 2020, je dnes minulost. Loňský turbulentní rok tažený nepříznivými vlivy pandemie koronaviru se projevil a změnil pro Čechy dlouho zažitou definici bydlení, tedy bydlení ve svém. Podle krajského srovnání průměrných měsíčních hypotečních splátek a cen nájmů se totiž v současných podmínkách z hlediska měsíčních výdajů spíše vyplatí žít v pronajatém bytě než kupovat vlastní. V zemi, kde dosud přibližně osmdesát procent Čechů žije ve vlastním, mohou být data signálem mířícím k postupné přeměně zavedených pravidel, jež tento poměr změní.
Při výpočtu jsme vycházeli z nejčastějšího typu hypotéky a dat z realitního portálu Sreality. Jednotlivé případy se tedy mohou samozřejmě lišit. Postup je popsán v metodice výpočtu níže.
Průměrná měsíční hypoteční splátka při 25leté době splatnosti hypotéky na byt o 60 metrech čtverečních vychází o 5 249 korun dráž než pronájem obdobného bytu. Ještě v roce 2020 byla přitom situace opačná. Měsíční splátka hypotéky byla o 2 241 korun levnější. Ukázala to v březnu 2020 analýza společnosti Wüstenrot.
Hlavním důvodem je růst úrokových sazeb hypoték a cen nemovitostí. „Minulý rok byl v oblasti úrokových sazeb naprosto ojedinělým. V lednu jsme začínali na sazbě 1,94 % a naopak prosinec končil s průměrnou úrokovou sazbou 2,99 %. To je rozdíl přes jeden procentní bod a to lze považovat za rekord na hypotečním trhu,“ řekl hypoteční analytik Fincentrum & Swiss Life Select Jiří Sýkora.
Sazby hypoték, které pak banky reálně nabízejí klientům, se přitom v prosinci už pohybovaly v průměru kolem čtyř procent a letos podle analytika dále porostou.
Metodika výpočtu dat a vzorový příklad
Data, která ukazují výhodnost/nevýhodnost měsíčních hypotečních splátek proti nájmu bytu v jednotlivých krajích ČR, jsou kalkulována z průměrných cen realitního portálu Sreality v období říjen–prosinec 2021.
K výpočtu byla využita průměrná cena nájmu za metr čtvereční podlažní plochy 60metrového bytu v jednotlivých krajích a průměrná nabídková cena za metr čtvereční bytu na prodej v jednotlivých krajích.
K výpočtu měsíční hypoteční splátky je kalkulováno s jistinou 80 % LTV a splatností 25 let. Vzorec je doplněn o úrokovou sazbu 4,49 % p. a., která kopíruje reprezentativní příklad Hypoteční banky, jež poskytuje hypoteční úvěry největšímu počtu klientů v Česku.
Jde o výpočet, který ukazuje nejrozšířenější variantu hypotečního úvěru a má sloužit pouze jako orientační ukazatel. Výše hypoteční splátky je proměnlivá v závislosti na proměnných, jež si klient zvolí.
Příklad:
Klient plánuje koupit byt v Libereckém kraji za 3 832 920 Kč. Našetřeno má 766 584 Kč. Na zbytek mu banka poskytne hypotéku ve výši 3 066 336 Kč s úrokem 4,49 % p. a. Hypotéka musí být splacena do 25 let. Klient potřebuje vědět, kolik korun bude muset pravidelně našetřit z výplaty, aby byl schopen hypotéku financovat. Tuto částku porovná se současným nájmem, který platí ve výši 11 520 Kč.
Pravidelná měsíční splátka bude 17 026 Kč. Klientovi se tak nevyplatí koupit byt, protože měsíční náklady na bydlení by se mu zvýšily. V tomto případě konkrétně o 5 506 Kč.
„V letošním roce se dá očekávat další nárůst hypotečních úrokových sazeb. Náš odhad je, že by se sazby měly pohybovat okolo 6 %. Co se týká cen nemovitostí, tak bohužel nevidíme jediný důvod, proč by měly začít klesat. Hlavním důvodem takto vysokých cen je pomalá bytová výstavba, která bohužel nadále přetrvává. Nicméně s ohledem na pokles poptávky by se snad dala očekávat stagnace cen nemovitostí,“ okomentoval možný vývoj na trhu analytik.
Zdražení o tisíce korun
Největší rozdíl mezi měsíční splátkou hypotéky a cenou nájmu bytu vychází v hlavním městě. Za průměrný šedesátimetrový byt Pražan zaplatí podle dat realitního portálu Sreality na nájmu 17 640 korun. Hypoteční splátka, která je kalkulována s osmdesátiprocentní jistinou, aktuální úrokovou sazbou, kterou ve svém reprezentativním příkladu nabízí Hypoteční banka, největší poskytovatel hypotečních úvěrů na českém trhu, a splatností úvěru 25 let, se vyšplhá na 31 621 korun měsíčně. Rozdíl těchto dvou měsíčních výdajů tak dosahuje 13 981 korun (cenu bytů můžete najít v grafu – Kde se vyplatí jít do nájmu a kde si vzít hypotéku).
Praha ale v tomto případě tvoří z určitého pohledu výjimku. Propast mezi hypoteční splátkou a cenou pronájmu zde netvoří jen růst úrokových sazeb a vysoký růst cen nemovitostí, ale i vývoj na trhu s nájemními byty. Během pandemie se v hlavním městě ceny nájmů výrazně propadly. V posledních měsících se sice postupně vrací na předcovidové úrovně, přesto je kvůli nečekanému výkyvu rozdíl vyšší než v ostatních lokalitách Česka.
Index nemovitostí: O pozemky a domy je menší zájem, než byl před rokem
„Největší vliv na pražský trh s nájmy neměl vůbec souvislost s vývojem realitního trhu, ale se situací kolem covidu-19. Tisíce bytů, které byly používány na krátkodobý pronájem, neměly své zákazníky. Proto je majitelé dali na trh k dlouhodobému pronájmu, což výrazně ovlivnilo ceny nájmů směrem dolů. Nyní se trh pomalu vrací na předpandemickou úroveň,“ vysvětlil Tomáš Hejda, tiskový mluvčí sítě realitních kanceláří Remax.
Na pomyslném druhém a třetím místě z pohledu největšího rozdílu mezi měsíční splátkou hypotéky a výdajem na pronájem bytu stojí Královéhradecký a Jihočeský kraj. Oblasti rozdílem překračují pětitisícovou hranici. V Královéhradeckém kraji průměrná hypoteční splátka vychází na 20 064 korun, kdežto průměrná cena nájmů se v případě bytu o šedesáti metrech čtverečních pohybuje na úrovni 11 460 korun. Podobnou bilanci lze nalézt i v Jihočeském kraji, kde na průměrnou hypoteční splátku padne z výdajů 17 738 korun. Výše nájmu pak dosahuje 10 680 korun. Ve srovnání se splátkou hypotéky by tak v pronájmu člověk měsíčně ušetřil více než sedm tisíc korun.
Naopak nejnižší rozdíl mezi splátkou hypotéky a cenou pronájmu bytu vychází v Ústeckém kraji. Vzorec tu ale navzdory tomu zůstává stejný. I zde totiž nájem vyjde levněji, a to konkrétně o 2 104 korun. (Při výpočtu opět vycházíme ze vzorového příkladu popsaného v metodice výpočtu dat.)
Pro srovnání – v roce 2020 data ukazovala naopak na výhodnost bydlení ve vlastním, kdy hypoteční splátka často vycházela o stovky až tisíce korun levněji. Průměrná splátka hypotéky tehdy vycházela na 10 567 korun, zatímco na nájmu zaplatili Češi 12 817 Kč.
Drahá hypotéka odradí kupce
Podle šéfa realitního portálu Bezrealitky Hendrika Meyera to budou právě vysoké úrokové sazby na hypotéky, které sehrají v očekávaném nárůstu poptávky po nájemním bydlení hlavní úlohu.
„Rekordní množství lidí zamíří do nájmů bez vyhlídky na nákup vlastního bydlení v lokalitě, kterou preferují. To vytvoří tlak na zcela nová pravidla i cenové hladiny na nájemním trhu. Další desítky tisíc domácností pak odejdou z velkých měst do vzdálenějších regionů s vyhlídkou, že pracovat budou především z domova,“ řekl Meyer pro SZ Byznys.
Investiční byt? Jen pokud máte ušetřené miliony
Vzhledem k rostoucím úrokovým sazbám hypoték a dramatickému růstu cen, který bylo možné sledovat na realitním trhu v loňském roce, se pro řadu lidí vzdaluje nejen vidina vlastnického bydlení, ale také možnost investovat prostředky do nemovitosti, která by úspory uchránila před rostoucí inflací a dost možná by jim je naopak pomohla zhodnotit. Čísla totiž jasně napovídají, že koupit dnes nemovitost, pronajmout ji a čekat, že z výše nájemného vlastník zaplatí splátku, nebo dokonce vydělá, už není běžnou realitou.
„Čistě v porovnání měsíční splátky a výše nájemného v jednotlivých krajích zde existují velké rozdíly a v posledních měsících se tyto nůžky ještě více otevřely. Pokud dříve lidé uvažovali, že si koupí nemovitost, tu budou pronajímat a nájem jim hypotéku bude splácet, tak nyní již tyto kalkulace ve většině případů nevycházejí,“ dodal v závěru Luboš Svačina, tiskový mluvčí Golem Finance.
Oprava 1. 2. 2022, 10:55: Oproti původní verzi článku jsme upravili výpočty rozdílu nájmu a hypotéky v jednotlivých regionech pro byty o velikosti 60 metrů čtverečních. Vyznění zprávy zůstává nezměněné.
Omyly o práci realiťáka
- Jsem realitní expert na danou lokalitu
- Jsem certifikovaný makléř
- Služba bezrealitky je bez realitky
- Čím víc realiťáků budu mít, tím se to prodá rychleji a za nejlepší cenu
- Na začátku prodeje se musí nastavit co nejvyšší cena
Od června 2021 nebude již tak snadné se podívat na údaje v katastru nemovitostí
Podle informací ČÚZK (Český úřad zeměměřičský a katastrální) od začátku roku výrazně narostl počet přístupů do náhledu katastru. Podle ČÚZK je to zapříčiněno hlavně v důsledku „nahlížecích robotů“, které zpomalují rychlost aplikace. Proto se od června omezí přístupy a hlavně množství poskytovaných informací. Kdo se bude chtít podívat, jaká jsou u dané nemovitosti řízení, jací jsou vlastníci a kde bydlí, bude se muset do této aplikace dostat přihlášením prostřednictví Portálu národního bodu pro identifikaci a autentizaci, známého jako eIdentita, nebo pomocí účtu pro dálkový přístup do katastru nemovitostí. Každá doba holt přináší své oběti.
Víte, jaký je rozdíl mezi slovy lhůta a doba?
Tady je malé vysvětlení:
Lhůtou se rozumí časový úsek stanovený k uplatnění práva u druhé strany, popř. u jiné osoby, anebo u soudu nebo jiného příslušného orgánu. Je také např. striktně používán pojem promlčecí lhůta.
Dobou se naopak rozumí časový úsek, jehož uplynutím zaniká právo nebo povinnost bez dalšího, aniž je potřeba pro vyvolání tohoto právního následku zvláště projevit vůli. Typickým příkladem je výpovědní doba či záruční doba.
Praktický důsledek má rozlišení lhůty a doby v případě počítání času. Pokud totiž připadne poslední den lhůty na sobotu, neděli nebo svátek, je posledním dnem lhůty pracovní den nejblíže následující. Pro dobu ale to samé neplatí. To znamená, že pokud připadne poslední den doby na sobotu, neděli nebo svátek, zůstává tento den posledním dnem sjednané doby.
Nad neplatiči nájmu může majitel snadno zvítězit, říká notář Neubauer
Pokud nájemník doložku podepíše, k čemu se zavazuje?
Nájemník svým podpisem tzv. dohody se svolením k vykonatelnosti souhlasí s tím, že pokud přestane hradit nájem podle podmínek uvedených v nájemní smlouvě, po domluveném období může být přikročeno k jeho vystěhování. Nájemní smlouva však musí být uzavřena na dobu určitou.
Jaké jsou přednosti této doložky, když ji sepíše notář?
Majitel nemovitosti může okamžitě konat, protože díky existenci dohody se svolením k vykonatelnosti případ vůbec nejde k soudu. Exekutor neplatiče tedy rovnou vystěhuje a majitel může pronajmout nemovitost někomu jinému. Odpadá mnohdy zdlouhavá soudní pře, během které se může neplatič například účelově odvolávat.
Jak to proběhne v praxi – tedy jaké kroky musí majitel bytu podniknout, aby problematického nájemníka vystěhoval?
Uplyne-li sjednaná doba nájmu, pak na příslušný soud stačí podat návrh na exekuci, na jeho základě pak tento soud exekuci nařídí. Tento proces je poměrně rychlý, obvykle se tak děje v řádech dní.
Kolik sepsání doložky u notáře stojí?
Podle sazebníku jde o částku tři tisíce korun plus DPH.
Lze se na základě této doložky snadněji domoci i dlužného nájemného?
Ano, ale může se stát, že dlužník vyhlásí osobní bankrot a o většinou nízké splátky všech jeho známých dluhů se majitel nemovitosti bude dělit s ostatními věřiteli. Jednoznačně největší výhodou dohody se svolením k vykonatelnosti je tedy to, že se majitel problémového neplatiče při skončení nájmu rychle zbaví. Toto je totiž stále větší problém – neplatící nájemníci se často odmítají vystěhovat. A dostat je z nemovitosti soudní cestou může být značně problematické.
Jak dlouho může v Česku trvat soudní tahanice o dlužné nájemné?
Dostat nájemné z neplatiče je často běh na dlouhou trať, proto majitelé nemovitostí považují za svou výhru už fakt, že se jim neplatiče podaří vystěhovat a pronajmou byt někomu, kdo nájemné platí řádně.
Nejvhodnější je doložku nájemníkovi předložit při sepisování nájemní smlouvy. Proč je to optimální krok?
Jednoznačně proto, že si jasně stanovíte pravidla hned na začátku a hned od prvního dne máte jistotu, že nebudete na případného neplatiče doplácet. Když tento krok navrhnete v průběhu vztahu, nemusí na něj protistrana přistoupit.
Pokud již nájemník v bytě bydlí na základě staré nájemní smlouvy, lze mu doložku předložit k podpisu i dodatečně? Jak v takovém případě postupovat?
Ano, nájemníkovi navrhnete separátní dohodu se svolením k vykonatelnosti, která tedy není součástí smlouvy. Dokument obě strany u notáře podepíší a majitel nemovitosti tak získává jistotu, že nebude muset v případě porušení smlouvy – tedy neplacení nájmu – čekat na verdikt soudu. Znovu opakuji, že tato dohoda je v zásadě proveditelná jen v případě nájmu sjednaného na dobu určitou.
Podobně dohoda se svolením k vykonatelnosti funguje i v případech například půjčování peněz. Tuto dohodu, díky které se nečeká na rozhodnutí soudu, tedy lidé podepisují i v jiných případech.
Klamavé inzeráty a falešní kupci. Poznejte nejpoužívanější triky realitek
Realitním makléřem se může v Česku stát prakticky kdokoliv, protože činnost spadá do volné živnosti a není upravena žádným speciálním zákonem. Podle ředitelky odboru komunikace ministerstva pro místní rozvoj Veroniky Vároši se to ještě nějakou dobu nezmění.
„Zákon o realitním zprostředkování je připraven k projednání, ale jeho schválení již není z časových důvodů reálné,“ sdělila MF DNES Vároši a dodala, že je zákon připraven pro legislativní proces v novém volebním období.
Na českém realitním trhu se snaží uživit nejvíce realitních zprostředkovatelů v přepočtu na počet obyvatel ze všech zemí EU. Podle odhadů České asociace pro nemovitosti (CAPNE) u nás působí přes 2 500 realitních kanceláří a okolo 20 tisíc realitních makléřů.
Konkurence je obrovská a triky a podvody jsou často jedinou šancí, jak obstát. Někdy to projde a jindy to dotyčnému spočítá Česká obchodní inspekce (ČOI), která každoročně zaznamenává celou řadu podnětů a stížností na realitní kanceláře i makléře. Rekordní pokuta dosáhla pěti milionů korun.
Nejzávažnější následky mají triky používané při prodeji a koupi nemovitostí, kdy jde zpravidla o miliony korun. Seznamte se s nejpoužívanějšími z nich.
Na straně prodávajících
1 Koupím byt v této lokalitě
„Nejběžnější trik je rozhoz letáčků tipu – Koupím byt v této lokalitě. Takhle se snaží makléři dostat k zakázce. Klient na číslo zavolá a v průběhu schůzky pak dotyčný prozradí, že je makléř, popisuje jeden z nejznámějších triků ředitel Fincentrum Reality Jaroslav Mašek, který lhaní klientům označuje za skandální a nedůvěryhodné.
2 Máme pro vás kupce
Tvrzení makléře, že má kupce, je osvědčená klasika. Kdo by si ale koupil nemovitost, kterou nikdy neviděl nebo si ji pořádně neprohlédl? Můžete si být jisti, že na vás u realitního makléře bude čekat zprostředkovatelská smlouva.
3 Nereálná nabídka
Prodávajícím realitní makléři často slibují nereálné prodejní ceny. Cílem je přimět prodejce, aby podepsal exkluzivní smlouvu, což znamená, že prodej nemovitosti už nemůže svěřit nikomu dalšímu. Alespoň pokud nechce platit tučnou pokutu. Obrana je podle předsedy České asociace pro nemovitosti Tomáše Peterky jednoduchá. „Udělejte si průzkum, kolik podobné nemovitosti ve stejné lokalitě stojí. S realitní kanceláří také můžete uzavřít zkušební smlouvu na 1–3 měsíce. Během té doby mohou ukázat, co umí,“ vysvětluje Peterka.
4 Peníze za nemovitost ihned
Cílem tohoto inzerátu je ve většině případů podepsat s klientem zprostředkovatelskou smlouvu. V některých případech realitní kanceláře nemovitosti opravdu vykupují, ale často nabízejí výrazně nižší částku, než jakou byste získali při klasickém prodeji.
5 Nevyužívejte RK
Mezi nekalé praktiky na realitním trhu spadá i počínání některých realitních portálů, které bezostyšně pomlouvají kvalitní servis realitních kanceláří. „Tyto portály doporučují, aby si klienti „prodávali a pronajímali“ sami a k tomu jim jakoby náhodou doporučují nejrůznější realitní služby za úplatu. Fígl je v tom, že za svoji „zprostředkovatelskou“ činnost nemají oproti oficiální realitní kanceláři žádnou zodpovědnost, díky čemuž mohou zákazníci přijít o čas i o peníze,“ popisuje jeden z triků generální sekretář Asociace realitních kanceláří České republiky Jan Borůvka.
Na straně kupujících
1 Prodávám nemovitost
I na straně kupujících se objevují nekalé praktiky už na samém počátku. Realitní makléři se vydávají za přímé prodejce nemovitosti. Až při prohlídce nemovitosti se kupec dozví, že je vše jinak.
2 Klamavý inzerát
Většina zájemců o nemovitost začíná své hledání na internetových realitních serverech. Na internetu si nemovitost nemohou hned zkontrolovat, takže není nic nezvyklého, že se dostaví na sjednanou prohlídku a nestačí se divit. Místo slibovaného prvního patra je to přízemí. Cena inzerované nemovitosti je na hony vzdálená. Rekonstrukce proběhla před dvaceti lety. A fotografie v inzerátu byly focené širokoúhlým objektivem, takže vůbec neodpovídají realitě. Předtím než se vydáte na prohlídku, se dobře informujte po telefonu.
3 Neexistující nemovitost
Při prohlídce realitních serverů narazíte na zajímavou nemovitost v perfektní lokalitě, a navíc za zajímavou cenu. Se zájmem kontaktujete inzerujícího makléře a ten vám s politováním oznámí, že nemovitost je zarezervována nebo prodána. Ihned vám nabídne lákavou alternativu. Ve stejné lokalitě, se stejnými parametry, ale za trochu vyšší cenu. Ani se nenadějete a už jste na prohlídce. Když nevyjde tahle, tak to makléř bude zkoušet dál, dokud neuspěje.
4 Nabídka bez vědomí majitele
Při hledání vhodné nemovitosti si můžete všimnout, že jednu nemovitost nabízejí dvě různé realitní kanceláře. Zbystřete! Makléři často převezmou cizí inzerát, aniž mají dohodu s majitelem. Někdy se také stává, že se vydávají za kupce, pořídí si na prohlídce fotky nemovitosti a tu pak na vlastní pěst nabízejí. V obou případech se za majitelem chystají, až budou mít kupce. Nechte si proto ukázat zprostředkovatelskou smlouvu.
5 Rezervační smlouva
Klasickým argumentem, proč podepsat rezervační smlouvu a složit rezervační poplatek je: „Máme více vážných zájemců, když to nepodepíšete hned, zítra už může být pozdě.“ Podpis rezervační smlouvy je pro makléře důležitý, protože se chtějí pojistit, že dostanou svou provizi i v případě, že se prodej nakonec neuskuteční. Podpisem o rezervační poplatek, který při prodeji bývá v řádu desítek tisíc, můžete přijít.
Penta a ČD plánují postavit domy přímo nad kolejištěm u hlavního nádraží
Blok domů za několik miliard korun nad kolejištěm u hlavního nádraží v Praze chtějí postavit státem vlastněný dopravce České dráhy, investiční skupina Penta a projekční firma Sudop. Společný podnik ČD, Penty a Sudopu počítá se zastřešením kolejí mezi ulicemi Španělská, Legerova a Vinohradská u jižního konce nádraží. Na této ploše by poté vyrostly několikapatrové domy.
„Máme v plánu stavět domy nebo administrativní budovy. Mají to být čtyř- až pětipatrové stavby, které nebudou bránit ve výhledu na Pražský hrad,“ řekl E15 generální ředitel Českých drah Miroslav Kupec.
„Jedná se o vizi, na které začínáme pracovat. Územní plán to umožňuje. I když se bude jednat o technologicky náročný úkol, dnešní doba novým stavebním projektů navzdory komplikované legislativě přeje. V současnosti máme předběžnou studii, abychom mohli uvažovat o technologickém provedení,“ řekl iDNES.cz mluvčí Penty Ivo Mravinac.
Investice do tohoto projektu budou podle něj v řádu jednotek miliard korun. Společný podnik firem by stavbu financoval částečně z vlastních zdrojů a částečně bankovním úvěrem.
„Velikost dané plochy dovolí výstavbu menšího bloku domů, územní plán tam umožňuje stavět,“ sdělil deníku ředitel Penty pro komerční výstavbu Pavel Streblov. ČD podle Kupce pozemky pro stavbu budov prodají, až se podaří získat stavební povolení. Dosáhnou tak podle něj výrazně vyšší ceny.
ČD, Penta a Sudop spolupracují také na stavbě komplexu budov u Masarykova nádraží v centru Prahy. Vzniknout tam podle plánů mají kanceláře, obchody, restaurace, hotel či park. I u tohoto projektu se pravděpodobně budou náklady pohybovat v miliardách korun.
Autoři: ČTK, iDNES.cz